Formularz ankiety „Jak zarządzana jest Twoja wspólnota?” odwiedzono 171 razy. Do końca wypełniło go 57 osób — mieszkańców, właścicieli lokali i członków zarządów wspólnot mieszkaniowych z całej Polski, każda inna. W formularzu spędzały średnio 1 minutę 56 sekund. To krótkie, konkretne pytania — i szczere, często niewygodne odpowiedzi. Dziękuję za nie i dzielę się tym, co z nich wynika.
Serdecznie dziękuję
57 osób poświęciło swój czas, żeby powiedzieć wprost, jak wygląda zarządzanie ich wspólnotą na co dzień — nie w teorii, tylko w praktyce: czy trzeba się upominać, czy wiadomo, na co idą pieniądze, czy dostęp do dokumentów jest łatwy czy nie. To nie są wygodne pytania, a odpowiedzi, jak zobaczycie niżej, nie są specjalnie pochlebne. Tym bardziej dziękuję za szczerość — to ona sprawia, że te dane mają jakąkolwiek wartość.
Uczciwie o skali
Ze 171 wizyt w formularzu do końca dotarło 57 — to około 33%. Reszta artykułu opiera się wyłącznie na tych 57 kompletnych odpowiedziach.
Niemniej — 57 kompletnych, spójnie zebranych odpowiedzi na te same pytania to solidna podstawa do pierwszego obrazu, tym bardziej że teraz mogę pokazać go także w przekroju.
Jak mieszkańcy oceniają zarządzanie swojej wspólnoty
Obraz jest surowy: niemal jedna trzecia respondentów (32%) ocenia zarządzanie swojej wspólnoty na najniższą możliwą ocenę. Razem z oceną 2 to połowa próby ocenia zarządzanie w dolnej połowie skali. To nie jest rozkład „lekko niezadowolonych” — to rozkład, w którym najczęstsza pojedyncza odpowiedź to najniższa ocena.
Mieszkańcy oceniają zarządzanie wyraźnie niżej niż członkowie zarządu
To jest największa, najbardziej wyraźna różnica w całych danych — i pierwsza, którą mogę teraz bezpiecznie pokazać, bo obie grupy (32 właścicieli/mieszkańców i 21 członków zarządu) przekraczają próg 10:
- Średnia ocena zarządzania: właściciele/mieszkańcy 2,09/5, członkowie zarządu 3,19/5 — ponad punkt różnicy na pięciostopniowej skali. Ci, którzy zarządzają (lub współdecydują), oceniają rzeczywistość zauważalnie lepiej niż ci, którzy z tego zarządzania korzystają.
- Dostęp do dokumentów pokazuje ten sam wzór z innej strony: 44% właścicieli/mieszkańców mówi „nie”, kolejne 38% „częściowo” — podczas gdy w grupie członków zarządu najczęstsza odpowiedź (57%) to „tak”. To ma sens: członek zarządu z definicji ma bezpośredni dostęp do dokumentów, właściciel — zależy od tego, czy zarząd i administrator mu go zapewnią.
Forma zarządu robi mniejszą różnicę, niż można by się spodziewać: średnia ocena we wspólnotach z zarządem właścicielskim wspieranym przez firmę (n=41) to 2,54/5, a w zarządzie powierzonym (n=12) 2,42/5 — różnica w granicach błędu, nie wzór. Wielkość wspólnoty różnicuje nieco bardziej: 31–100 lokali (n=22) średnio 2,36/5, ponad 100 lokali (n=18) średnio 2,83/5, 11–30 lokali (n=11) średnio 2,64/5 — większe wspólnoty w tej próbie oceniają swoje zarządzanie odrobinę lepiej, ale różnice są umiarkowane, nie przepaściste.
Respondenci są krytyczni — i widać to w konkretnych pytaniach, nie tylko w ocenie ogólnej
Ta sama krytyczność powtarza się w pytaniach o codzienne doświadczenia:
- 86% respondentów (często 53% + czasami 33%) przyznaje, że musi przypominać, żeby coś zostało załatwione — regularne upominanie się jest normą, nie wyjątkiem. W przekroju: w grupie właścicieli/mieszkańców „często” wskazuje 59% (19 z 32), w grupie zarządów 48% (10 z 21) — obie liczby, mimo różnicy, są wysokie.
- Tylko 44% czuje się w pełni poinformowanych, na co idą pieniądze wspólnoty — prawie tyle samo (46%) wie o tym jedynie częściowo.
- 61% (nie 33% + częściowo 28%) nie ma pełnego, łatwego dostępu do dokumentów i informacji — dostęp „bez zastrzeżeń” deklaruje niecała jedna trzecia (rozbicie wg roli — patrz wykres wyżej).
I to samo widać w gotowości do zmiany:
80% respondentów chce jakiejś zmiany — firmy zarządzającej (32%), zarządu (18%) albo obu naraz (30%). Zadowolonych z obecnego stanu, bez potrzeby zmiany czegokolwiek, jest wyraźna mniejszość. W przekroju wg roli: 47% właścicieli/mieszkańców (15 z 32) chce zmiany obu naraz.
W ich własnych słowach
Poniższe cytaty są dosłowne (poprawione tylko literówki), wybrane z odpowiedzi, w których nie występuje nazwa wspólnoty, imię, nazwisko, adres, nazwa firmy zarządzającej ani numer lokalu. Bez przypisania roli respondenta.
Co jest dobrze
„Biuletyn informacyjny, wiadomości SMS, informacje i dokumenty online.”
„Możliwość uzyskania informacji na każde pytanie.”
„To, że częściowo niedawno został wymieniony zarząd, który naciska administrację do uporządkowania bałaganu.”
Co jest źle
„Nigdy nie przedstawił listy dłużników z czynszu, ma opóźnienia w płatnościach za media, nie odpowiada na maile, nie realizuje zgłoszeń, nie kontroluje podwykonawców.”
„Pasywność, brak wsparcia merytorycznego, umywanie rąk od jakichkolwiek trudniejszych spraw, wywyższanie się.”
„Spychologia odpowiedzialności.”
„Postawa: niech administracja załatwi, ja tylko płacę.”
„Problem z dodzwonieniem się do zarządcy.”
„Zebrania są w nieodpowiednich godzinach, nieodpowiednie miejsce, znikomy wpływ na to, co się dzieje.”
„Brak zaufania do zarządu / zarządcy / administratora.”
Kto odpowiadał i jakie to wspólnoty
Prawie trzy czwarte respondentów (72%) to wspólnoty z zarządem właścicielskim wspieranym przez firmę zewnętrzną — najpopularniejszy model w Polsce. Wśród odpowiadających przeważają właściciele i mieszkańcy (56%) nad członkami zarządu (37%) — czyli to głównie głos „odbiorcy” usługi zarządzania, nie tylko tych, którzy ją zlecają. Próba to w większości wspólnoty średnie i duże: 39% ma 31–100 lokali, 32% ponad 100 lokali — małe wspólnoty (do 30 lokali) są w tej próbie mniejszością.
Co z tego wynika praktycznie
- Upominanie się nie powinno być normą. 86% respondentów musi czasem lub często przypominać o sprawach — to pierwszy, najprostszy do zmierzenia sygnał jakości obsługi, zanim dojdzie do czegokolwiek bardziej złożonego.
- Rozjazd percepcji między zarządem a mieszkańcami (2,09 vs 3,19) jest sam w sobie sygnałem. Zarząd, który ocenia sytuację o punkt lepiej niż ci, w czyim imieniu działa, może nie widzieć problemu, który dla większości mieszkańców jest już poważny.
- Transparentność finansowa to szybka wygrana. Mniej niż połowa mieszkańców czuje się w pełni poinformowana, na co idą pieniądze wspólnoty — regularne, czytelne raportowanie kosztów jest tańsze niż utrata zaufania.
- Dostęp do dokumentów wciąż jest barierą dla większości właścicieli — 44% mówi „nie”, kolejne 38% „częściowo”, podczas gdy członkowie zarządu w większości mają dostęp „tak”. Wyrównanie tego dostępu (portal, udostępnianie domyślne) jest jednym z najprostszych działań, jakie zarząd/zarządca może podjąć.
- Gotowość do zmiany firmy zarządzającej jest realna, nie deklaratywna. Prawie jedna trzecia respondentów chce zmienić samą firmę — to twardy sygnał ryzyka utraty klienta dla zarządców, którzy nie monitorują satysfakcji własnych wspólnot.
Co dalej — ankieta jest stale otwarta
Ankieta jest cały czas aktywna — nie zamykam jej w formalną „rundę”. Jeśli mieszkasz we wspólnocie albo zasiadasz w jej zarządzie i jeszcze nie odpowiedziałeś/aś, zrobisz to w niecałe 2 minuty:
Jeśli chcesz zobaczyć, jak te dane zmieniają się na żywo w miarę napływania kolejnych odpowiedzi, zobacz też bieżący, stale aktualizowany podgląd ankiety — ten artykuł jest jego pierwszym formalnym podsumowaniem.
Jeszcze raz — dziękuję wszystkim 57 osobom, które wypełniły ankietę do końca. To Wasz głos jest pierwszym punktem odniesienia dla tego, jak naprawdę wygląda zarządzanie wspólnotami w Polsce.
Metodologia w skrócie: ankieta wśród mieszkańców, właścicieli lokali i członków zarządów wspólnot mieszkaniowych. Formularz odwiedzono 171 razy, do końca wypełniło go 57 osób — każda inna (unique respondents = submissions = 57) — średnio w 1 minutę 56 sekund. Dane prezentowane wyłącznie w postaci zagregowanej — żadna odpowiedź pojedynczej osoby nie jest tu widoczna.